來(lái)源：金牌估值

       由于(yú)房地(dì / de)産用途是(shì)決定房地(dì / de)産價格的(de)核心因素之(zhī)一(yī / yì ／yí)。房地(dì / de)産用途不(bù)同，房地(dì / de)産權利人(rén)從房地(dì / de)産中獲得的(de)未來(lái)收益的(de)預期不(bù)同，房地(dì / de)産價格就(jiù)不(bù)同。在(zài)評估過程中，如何針對房地(dì / de)産用途的(de)不(bù)确定性，科學合理地(dì / de)設定在(zài)市場價格基礎上(shàng)地(dì / de)價定義中的(de)土地(dì / de)用途呢？《房地(dì / de)産估價規範》也(yě)對此現象做了(le／liǎo)說(shuō)明，對于(yú)估價對象的(de)實際用途、房屋登記用途、土地(dì / de)登記用途、原有的(de)規劃用途等用途之(zhī)間不(bù)一(yī / yì ／yí)緻的(de)，應按有關部門認定的(de)用途進行估價。有關部門沒有認定的(de)，對于(yú)房屋登記用途、土地(dì / de)登記用途、原有的(de)規劃用途之(zhī)間不(bù)一(yī / yì ／yí)緻的(de)，可根據估價目的(de)或最高最佳利用原則選擇其中之(zhī)一(yī / yì ／yí)進行估價；對于(yú)實際用途與房屋登記用途、土地(dì / de)登記用途、原有的(de)規劃用途不(bù)一(yī / yì ／yí)緻的(de)，應根據估價目的(de)，合理确定估價所依據的(de)用途。

       下面探讨一(yī / yì ／yí)下目前在(zài)評估中遇到(dào)的(de)房地(dì / de)産用途不(bù)一(yī / yì ／yí)緻時(shí)的(de)評估處理方式：

1.土地(dì / de)用途與房屋用途不(bù)一(yī / yì ／yí)緻時(shí)

       由于(yú)我國(guó)原先房地(dì / de)産權利登記管理的(de)有關法規和(hé / huò)規定是(shì)采用對土地(dì / de)使用權和(hé / huò)房屋建築物分别登記的(de)方式，國(guó)土部門頒發《土地(dì / de)使用證》，房管部門頒發《房屋所有權證》。兩種登記所依據的(de)分類系統不(bù)一(yī / yì ／yí)樣，導緻對同一(yī / yì ／yí)宗房地(dì / de)産，記載土地(dì / de)使用權用途和(hé / huò)房屋建築物用途可能不(bù)一(yī / yì ／yí)緻。

       根據國(guó)外不(bù)動産估價的(de)流行看法：土地(dì / de)具有價值，而(ér)改良物則是(shì)貢獻價值；土地(dì / de)可優先取得來(lái)源于(yú)不(bù)動産的(de)全部收益，也(yě)可優先取得來(lái)源于(yú)改良物的(de)所有報酬。因此，當土地(dì / de)用途與房屋用途不(bù)一(yī / yì ／yí)緻時(shí)，設定土地(dì / de)用途應以(yǐ)土地(dì / de)用途爲(wéi / wèi)依據。

2.權證登記用途與實際用途不(bù)一(yī / yì ／yí)緻時(shí)

       權證登記用途是(shì)指土地(dì / de)、房屋的(de)合法用途。但随着改革開放和(hé / huò)城市化發展，具體宗地(dì / de)的(de)區位随着城市範圍的(de)拓展及城市生産力規劃布局的(de)調整而(ér)發生了(le／liǎo)變化。由于(yú)房地(dì / de)産登記部門的(de)工作滞後或房地(dì / de)産權利人(rén)的(de)法制觀念淡薄等原因，房地(dì / de)産的(de)權證登記用途與實際用途不(bù)一(yī / yì ／yí)緻的(de)現象時(shí)有出(chū)現。

       主要(yào / yāo)看兩者其中之(zhī)一(yī / yì ／yí)哪個(gè)與規劃用途相一(yī / yì ／yí)緻，如果實際用途從城市規劃資料上(shàng)已經可以(yǐ)看到(dào)并且已經有明确的(de)規劃指标時(shí)，可以(yǐ)設定土地(dì / de)用途以(yǐ)實際用途(規劃用途)爲(wéi / wèi)依據。

3.當土地(dì / de)權證登記用途(實際用途)與規劃用途不(bù)一(yī / yì ／yí)緻時(shí)

       如果待估土地(dì / de)已納入城市建設拆遷改造計劃範圍，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)體現城市規劃造就(jiù)土地(dì / de)價值，土地(dì / de)價值引導土地(dì / de)利用的(de)城市建設運作模式，設定土地(dì / de)用途應以(yǐ)土地(dì / de)的(de)規劃用途爲(wéi / wèi)依據；如果待估土地(dì / de)未劃入城市建設拆遷改造計劃範圍，設定土地(dì / de)用途宜在(zài)現狀利用條件下以(yǐ)權證登記用途(實際用途)爲(wéi / wèi)依據。

4.權證登記用途不(bù)全面時(shí)

       當待估宗地(dì / de)除了(le／liǎo)具有權證登記的(de)主要(yào / yāo)用途外，還有一(yī / yì ／yí)種或多種次要(yào / yāo)用途時(shí)，設定土地(dì / de)用途時(shí)就(jiù)要(yào / yāo)依土地(dì / de)主要(yào / yāo)用途與次要(yào / yāo)用途之(zhī)間的(de)内在(zài)聯系而(ér)定。如果土地(dì / de)的(de)次要(yào / yāo)用途是(shì)主要(yào / yāo)用途的(de)附屬用途，是(shì)爲(wéi / wèi)主要(yào / yāo)用途服務的(de)，兩者之(zhī)間具有緊密的(de)内在(zài)聯系，這(zhè)時(shí)設定土地(dì / de)用途應以(yǐ)主要(yào / yāo)用途爲(wéi / wèi)依據；如果次要(yào / yāo)用途與主要(yào / yāo)用途之(zhī)間沒有必然的(de)内在(zài)聯系，有沒有次要(yào / yāo)用途都不(bù)影響主要(yào / yāo)用途功能的(de)發揮，這(zhè)時(shí)設定土地(dì / de)用途應以(yǐ)主要(yào / yāo)用途與次要(yào / yāo)用途組成的(de)混合用途爲(wéi / wèi)依據。

5.土地(dì / de)用途很特殊難以(yǐ)歸類時(shí)

       國(guó)家标準《城鎮土地(dì / de)估價規程》中規定，在(zài)房地(dì / de)産評估中，土地(dì / de)用途主要(yào / yāo)可分爲(wéi / wèi)以(yǐ)下幾類：(1)居住用地(dì / de)；(2)工業用地(dì / de)；(3)商業、旅遊、娛樂用地(dì / de)；(4)綜合用地(dì / de)；(5)教育、科技、文化、衛生、體育或者其它用地(dì / de)。但在(zài)房地(dì / de)産和(hé / huò)評估中土地(dì / de)用途的(de)分類與土地(dì / de)登記中土地(dì / de)用途的(de)分類不(bù)是(shì)一(yī / yì ／yí)一(yī / yì ／yí)對應的(de)關系。由于(yú)土地(dì / de)登記中土地(dì / de)用途的(de)分類比土地(dì / de)估價中土地(dì / de)用途的(de)分類要(yào / yāo)細，所以(yǐ)由土地(dì / de)登記中土地(dì / de)用途的(de)分類過渡到(dào)土地(dì / de)估價中土地(dì / de)用途的(de)分類，有一(yī / yì ／yí)個(gè)歸類的(de)問題(特别是(shì)運用基準地(dì / de)價系數修正法時(shí))。

       當土地(dì / de)登記用途很特殊或土地(dì / de)登記中土地(dì / de)用途的(de)分類不(bù)規範、不(bù)具體時(shí)，有時(shí)确實很難将它歸類到(dào)土地(dì / de)估價中土地(dì / de)用途的(de)哪一(yī / yì ／yí)類，這(zhè)時(shí)設定土地(dì / de)用途時(shí)，就(jiù)要(yào / yāo)看該宗土地(dì / de)周圍的(de)土地(dì / de)利用類型，建議以(yǐ)該宗土地(dì / de)周圍的(de)主要(yào / yāo)土地(dì / de)用途進行歸類爲(wéi / wèi)依據。

       結合在(zài)實務中的(de)經驗，以(yǐ)下爲(wéi / wèi)筆者歸納的(de)幾種情況下的(de)評估處理建議：