來(lái)源：評估師資訊  作者：陳娜 正衡房地(dì / de)産資産評估有限公司

【摘  要(yào / yāo)】：在(zài)承接以(yǐ)财務報告爲(wéi / wèi)目的(de)的(de)評估項目時(shí)，我們的(de)客戶不(bù)再僅僅是(shì)企業本身，爲(wéi / wèi)企業提供審計服務的(de)會計師有時(shí)也(yě)成爲(wéi / wèi)我們的(de)直接客戶。隻有了(le／liǎo)解相關财務會計準則相關規定，才能擁有和(hé / huò)審計師對話的(de)基礎。即真正了(le／liǎo)解其需要(yào / yāo)，從而(ér)使得提供的(de)服務更具有針對性。比如，哪些會計事項需要(yào / yāo)我們提供評估服務？評估結論如何去滿足會計核算和(hé / huò)計量的(de)要(yào / yāo)求？财報目的(de)評估的(de)結論與我們通常的(de)價值評估有何異同？

【關鍵詞】：投資性房地(dì / de)産評估  财務報告  公允價值

       近年來(lái)，随着投資性房地(dì / de)産在(zài)企業經濟活動中作用的(de)提升以(yǐ)及企業會計準則越來(lái)越嚴謹，企業和(hé / huò)會計師越來(lái)越關注投資性房地(dì / de)産的(de)價值對财務報表的(de)影響，因此引申出(chū)許多投資性房地(dì / de)産的(de)價值評估業務，較爲(wéi / wèi)常見的(de)有投資性房地(dì / de)産公允價值、可回收價值等；在(zài)财政部指導下，中國(guó)資産評估協會根據《資産評估基本準則》，對《以(yǐ)财務報告爲(wéi / wèi)目的(de)的(de)評估指南（試行）》進行了(le／liǎo)修訂，制定了(le／liǎo)《以(yǐ)财務報告爲(wéi / wèi)目的(de)的(de)評估指南》，自2017年10月1日起施行。下面我們就(jiù)幾個(gè)投資性房地(dì / de)産評估涉及的(de)概念和(hé / huò)難點問題進行一(yī / yì ／yí)些分析。

• 投資性房地(dì / de)産涉及的(de)評估事項

       根據财務會計準則對投資性房地(dì / de)産計量和(hé / huò)披露的(de)相關規定，涉及到(dào)幾種會計計量屬性包括公允價值、可回收價值、資産預計未來(lái)現金流量的(de)現值以(yǐ)及公允價值減去處置費用的(de)淨額、重置成本或淨重置成本等；盡管相關會計準則并沒有強制要(yào / yāo)求公允價值的(de)确定一(yī / yì ／yí)定要(yào / yāo)依賴獨立評估師的(de)意見，但在(zài)會計準則需要(yào / yāo)公允價值等的(de)地(dì / de)方，就(jiù)可能會産生以(yǐ)财務報告目的(de)的(de)對投資性房地(dì / de)産進行評估的(de)業務。

        通常我們遇到(dào)委托較多的(de)經濟事項有投資性房地(dì / de)産公允價值計量、投資性房地(dì / de)産減值測試等，例如在(zài)資産負債表日、購買日、減值測試日、首次執行日、投資性房地(dì / de)産轉換日等會計時(shí)點給到(dào)會計主體或會計師公允價值、可回收價值等計量屬性要(yào / yāo)求的(de)投資性房地(dì / de)産價值參考意見。

• 财務報告目的(de)評估價值類型與通常評估業務市場價值類型的(de)區别和(hé / huò)聯系

      會計準則規定的(de)計量屬性對應的(de)價值類型等同于(yú)我們通常評估的(de)市場價值嗎？根據《資産評估價值類型指導意見》，市場價值是(shì)指自願買方和(hé / huò)自願賣方在(zài)各自理性行事且未受任何強迫的(de)情況下，評估對象在(zài)評估基準日進行正常公平交易的(de)價值估計數額。接下來(lái)我們對下面三個(gè)主要(yào / yāo)的(de)會計計量屬性進行分析。

（一(yī / yì ／yí)）  公允價值

       公允價值，是(shì)指市場參與者在(zài)計量日發生的(de)有序交易中，出(chū)售一(yī / yì ／yí)項資産所能收到(dào)或者轉移一(yī / yì ／yí)項負債所需支付的(de)價格（即脫手價格）。而(ér)市場價值可能是(shì)“買入”或者是(shì)“賣出(chū)”；在(zài)不(bù)同的(de)市場，市場價值表現爲(wéi / wèi)不(bù)同的(de)價格，而(ér)公允價值要(yào / yāo)求假定相關資産或負債在(zài)主要(yào / yāo)市場或最有利市場進行，即相關資産或負債交易量最大(dà)和(hé / huò)交易活躍程度最高的(de)市場或在(zài)考慮交易費用和(hé / huò)運輸費用後，能夠以(yǐ)最高金額出(chū)售相關資産或者以(yǐ)最低金額轉移相關負債的(de)市場。

相同的(de)是(shì)公允價值和(hé / huò)市場價值都要(yào / yāo)求參與者都是(shì)普通的(de)市場參與者；沒有受到(dào)外界強迫；都是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)特定日期的(de)資産價值。

       所以(yǐ)當一(yī / yì ／yí)項資産在(zài)一(yī / yì ／yí)個(gè)交易充分活躍的(de)市場上(shàng)交易時(shí)，其轉讓（賣出(chū)價）和(hé / huò)購置（買入價）可以(yǐ)認爲(wéi / wèi)是(shì)等同的(de)，也(yě)就(jiù)是(shì)公允價值與市場價值是(shì)等同的(de)；但是(shì)如果一(yī / yì ／yí)項資産交易的(de)市場不(bù)是(shì)交易充分活躍的(de)市場，則轉讓價（賣出(chū)價）通常要(yào / yāo)小于(yú)購置價（買入價），這(zhè)時(shí)公允價值與市場價值之(zhī)間就(jiù)會存在(zài)差異。

（二）  資産預計未來(lái)現金流量的(de)現值

       按照資産在(zài)持續使用過程中和(hé / huò)最終處置時(shí)所産生的(de)預計未來(lái)現金流量，選擇恰當的(de)折現率對其進行折現後的(de)金額加以(yǐ)确定。與通常預計的(de)資産未來(lái)現金流量區别是(shì)不(bù)應當包括與所得稅收付有關的(de)現金流量（即應當預測所得稅前現金流量）。相對應折現率也(yě)是(shì)反映當前市場貨币時(shí)間價值和(hé / huò)資産特定風險的(de)所得稅前利率。

（三）  公允價值減去處置費用的(de)淨額

       公允價值應首先根據公平交易中銷售協議價格确定。不(bù)存在(zài)銷售協議但存在(zài)資産活躍市場的(de)，應當按照該資産的(de)市場價格确定。資産的(de)市場價格通常應當根據資産的(de)買方出(chū)價确定。在(zài)不(bù)存在(zài)銷售協議和(hé / huò)資産活躍市場的(de)情況下，應當以(yǐ)可獲取的(de)最佳信息爲(wéi / wèi)基礎，采用估值技術估計資産的(de)公允價值（等同于(yú)上(shàng)面第一(yī / yì ／yí)條公允價值的(de)确定方法）。

       處置費用包括與資産處置有關的(de)法律費用、相關稅費以(yǐ)及爲(wéi / wèi)使資産達到(dào)可銷售狀态所發生的(de)直接費用等。筆者認爲(wéi / wèi)與上(shàng)述資産預計未來(lái)現金流量的(de)現值口徑一(yī / yì ／yí)緻的(de)原則下，此處與資産處置有關稅費應當不(bù)包含所得稅。

• 在(zài)執行财務報告目的(de)的(de)評估業務時(shí)幾個(gè)重點問題的(de)思考
  （一(yī / yì ／yí)）  是(shì)否滿足投資性房地(dì / de)産的(de)定義

       投資性房地(dì / de)産，是(shì)指爲(wéi / wèi)賺取租金或資本增值，或兩者兼有而(ér)持有的(de)房地(dì / de)産。衆所周知，投資性房地(dì / de)産包含已出(chū)租的(de)土地(dì / de)使用權、持有并準備增值後轉讓的(de)土地(dì / de)使用權、已出(chū)租的(de)建築物。投資性房地(dì / de)産應當能夠單獨計量和(hé / huò)出(chū)售。根據筆者的(de)理解，單獨計量應是(shì)指其成本和(hé / huò)收入能夠可靠計量；至于(yú)出(chū)售，應是(shì)指權屬轉讓方面不(bù)存在(zài)重大(dà)法律障礙。那麽舉個(gè)例子(zǐ)：一(yī / yì ／yí)個(gè)工業企業将劃撥土地(dì / de)上(shàng)職工活動中心、遊泳館等出(chū)租，并連同爲(wéi / wèi)其提供能源的(de)鍋爐房、水泵房一(yī / yì ／yí)起作爲(wéi / wèi)投資性房地(dì / de)産，是(shì)否合理？

       首先，鍋爐房、水泵房一(yī / yì ／yí)般是(shì)全場公用系統工程，還有可能爲(wéi / wèi)生産車間、職工宿舍樓等提供公共能源，其成本如何在(zài)各獨立房屋建築物間進行分攤是(shì)個(gè)問題，即成本不(bù)能可靠計量；另外，根據《土地(dì / de)管理法》規定，劃撥土地(dì / de)轉讓需經過有批準權的(de)土地(dì / de)管理部門審批同意後方可轉讓，這(zhè)就(jiù)表明該房屋連同土地(dì / de)的(de)轉讓是(shì)存在(zài)重大(dà)法律障礙的(de)；因此可以(yǐ)判斷上(shàng)述已出(chū)租資産不(bù)滿足投資性房地(dì / de)産的(de)定義。

       再例如：一(yī / yì ／yí)個(gè)國(guó)有企業主營業務就(jiù)是(shì)将其建設的(de)城市管廊出(chū)租以(yǐ)獲取收益，這(zhè)個(gè)管廊屬于(yú)投資性房地(dì / de)産嗎？從會計核算的(de)角度來(lái)看，投資性房地(dì / de)産租金收入是(shì)其他(tā)業務收入而(ér)非主營業務收入，成本計量模式下折舊計入其他(tā)業務成本；公允價值計量模式下公允價值的(de)增減變動也(yě)是(shì)計入公允價值變動損益或其他(tā)綜合收益。所以(yǐ)投資性房地(dì / de)産科目核算的(de)應該是(shì)企業爲(wéi / wèi)賺取租金或資本增值而(ér)持有的(de)不(bù)動産，某些程度具有交易性金融資産的(de)特征，因此該管廊應該是(shì)不(bù)滿足投資性房地(dì / de)産定義的(de)。

（二）  以(yǐ)公允價值計量，應當考慮投資性房地(dì / de)産的(de)特征

       該特征是(shì)指市場參與者在(zài)計量日定價時(shí)考慮的(de)特征，包括資産狀況及所在(zài)位置、對資産出(chū)售或者使用的(de)限制等。市場參與者以(yǐ)公允價值計量一(yī / yì ／yí)項非金融資産時(shí)，通常會考慮該資産的(de)地(dì / de)理位置和(hé / huò)環境、使用功能、結構、新舊程度、可使用狀況等。因此，企業計量其公允價值時(shí)，也(yě)應考慮這(zhè)些特征，對類似資産的(de)可觀察市場價格或其他(tā)交易信息進行調整，以(yǐ)确定該資産的(de)公允價值。同時(shí)應當關注投資性房地(dì / de)産現有租約期限及租金内涵等對公允價值評估的(de)影響。

       對資産出(chū)售或使用的(de)限制，企業爲(wéi / wèi)合理确定相關資産的(de)公允價值，應當區分該限制是(shì)針對資産持有者的(de)，還是(shì)針對該資産本身的(de)。如果該限制是(shì)針對相關資産本身的(de)，那麽此類限制是(shì)該資産具有的(de)一(yī / yì ／yí)項特征，任何持有該資産的(de)企業都會受到(dào)影響，市場參與者在(zài)計量日對該資産進行定價時(shí)會考慮這(zhè)一(yī / yì ／yí)特征。因此，企業以(yǐ)公允價值計量該資産，應當考慮該限制特征。舉個(gè)例子(zǐ)：投資性房地(dì / de)産科目核算的(de)一(yī / yì ／yí)宗設定抵押權的(de)土地(dì / de)，在(zài)評估其公允價值時(shí)是(shì)否應考慮抵押因素的(de)影響？

       抵押他(tā)項權利限定的(de)是(shì)甲公司在(zài)償還該商業銀行借款前不(bù)轉讓其持有的(de)該土地(dì / de)使用權，該承諾是(shì)針對甲公司的(de)限制，而(ér)非針對甲公司所持有的(de)土地(dì / de)使用權，并不(bù)會轉移給其他(tā)市場參與者。因此，甲公司在(zài)确定其持有的(de)該土地(dì / de)使用權的(de)公允價值時(shí)，不(bù)應考慮該限制。
（三）  投資性房地(dì / de)産計量單元

       舉個(gè)例子(zǐ)：某物業公司将其持有的(de)位于(yú)金融商貿區一(yī / yì ／yí)棟甲級寫字樓對外出(chū)租，建築面積共10萬平方米，在(zài)20*9年12月31日，需要(yào / yāo)将此投資性房地(dì / de)産由成本模式改爲(wéi / wèi)公允價值模式進行計量，委托某評估公司采用市場法對其公允價值進行評估，請問在(zài)不(bù)動産面積因素修正時(shí)，是(shì)否應考慮規模與市場活躍案例規模差異較大(dà)的(de)調整？

       計量單元是(shì)指相關資産或負債以(yǐ)單獨或者組合方式進行計量的(de)最小單位，一(yī / yì ／yí)般來(lái)說(shuō)物業公司至少可以(yǐ)以(yǐ)整層、半層或更小的(de)單元對外出(chū)租寫字樓，因此企業不(bù)應當考慮因其大(dà)量持有相關資産所産生的(de)折價。

（四）  評估方法的(de)選用

       根據相關評估準則，執行以(yǐ)财務報告爲(wéi / wèi)目的(de)的(de)評估業務，應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況和(hé / huò)數據來(lái)源等相關條件，參照會計準則關于(yú)評估對象和(hé / huò)計量方法的(de)有關規定，選擇評估方法。會計準則規定，企業以(yǐ)公允價值計量相關資産或負債，使用的(de)估值技術主要(yào / yāo)包括市場法、收益法和(hé / huò)成本法。企業應當使用與其中一(yī / yì ／yí)種或多種估值技術相一(yī / yì ／yí)緻的(de)方法計量公允價值。企業使用多種估值技術計量公允價值的(de)，應當考慮各估值結果的(de)合理性，選取在(zài)當前情況下最能代表公允價值的(de)金額作爲(wéi / wèi)公允價值。所以(yǐ)說(shuō)我們在(zài)執行财報目的(de)的(de)價值評估業務時(shí)，也(yě)應該選擇多種适用的(de)評估方法，并在(zài)各種方法之(zhī)間選擇最爲(wéi / wèi)合适的(de)金額做爲(wéi / wèi)最終評估結論。多種評估方法也(yě)并無優劣和(hé / huò)應用順序之(zhī)分，其服務于(yú)不(bù)同經濟事項，其結論代表的(de)公允價值計量結果所屬的(de)層次，也(yě)是(shì)取決于(yú)評估方法引用的(de)參數而(ér)不(bù)是(shì)評估方法本身。