來(lái)源：金牌估值

       劃撥用地(dì / de)評估一(yī / yì ／yí)直是(shì)個(gè)難題，常有網友詢問劃撥土地(dì / de)評估問題。以(yǐ)往多采用“倒算法”進行測算，國(guó)土部20号文出(chū)台後，倒算法已多不(bù)适用，而(ér)“正算法”由于(yú)各種原因，可操作性不(bù)強。廣東省不(bù)動産登記與估價專業人(rén)員協會曾受省内10家評估機構委托，對相關機構提出(chū)的(de)有關廣州市國(guó)有建設用地(dì / de)使用權地(dì / de)價評估問題進行了(le／liǎo)整理、歸納，并形成了(le／liǎo)有關技術援助意見，其中有對劃撥土地(dì / de)使用權評估技術路線選擇與技術難題的(de)解決思路給出(chū)了(le／liǎo)較爲(wéi / wèi)詳細的(de)指引，現摘錄該部分與大(dà)家分享，供參考。

劃撥土地(dì / de)使用權價格評估問題

（一(yī / yì ／yí)）一(yī / yì ／yí)般性問題

1、劃撥土地(dì / de)内涵是(shì)什麽？權能有哪些？

答：國(guó)有土地(dì / de)使用權劃撥是(shì)指縣級以(yǐ)上(shàng)人(rén)民政府依法批準，在(zài)土地(dì / de)使用者繳納土地(dì / de)補償、安置等費用後将該宗土地(dì / de)交付其使用，或者将土地(dì / de)使用權無償交付給土地(dì / de)使用者使用的(de)行爲(wéi / wèi)。以(yǐ)劃撥方式取得土地(dì / de)使用權的(de)，除法律、行政法規另有規定外，沒有明确的(de)土地(dì / de)使用年期限制。

劃撥土地(dì / de)使用權所具有的(de)土地(dì / de)權能不(bù)全面，隻包括土地(dì / de)占有權、土地(dì / de)使用權和(hé / huò)部分土地(dì / de)收益權及非常有限的(de)土地(dì / de)處分權。

2、劃撥土地(dì / de)使用權價格内涵是(shì)什麽？其構成包括哪些？

答：劃撥土地(dì / de)使用權價格，是(shì)指通過劃撥方式取得的(de)土地(dì / de)使用權在(zài)受限權利狀态下的(de)價格，它一(yī / yì ／yí)般爲(wéi / wèi)通過劃撥方式取得并開發至對應的(de)基礎設施狀況下的(de)土地(dì / de)資産價格。

劃撥土地(dì / de)使用權的(de)市場價格應該是(shì)劃撥土地(dì / de)在(zài)市場上(shàng)最可能形成、能爲(wéi / wèi)大(dà)多數人(rén)所接受的(de)價格，是(shì)以(yǐ)模拟市場交易爲(wéi / wèi)基礎的(de)。

根據《關于(yú)改革土地(dì / de)估價結果确認和(hé / huò)土地(dì / de)資産處置審批辦法的(de)通知》（國(guó)土資發[2001]44 号）和(hé / huò)《國(guó)土資源部辦公廳關于(yú)完善企業改制土地(dì / de)估價報告備案有關事宜的(de)通知》（國(guó)土資廳函[2009]311号）相關規定，劃撥土地(dì / de)使用權價格由土地(dì / de)平均取得成本和(hé / huò)土地(dì / de)開發成本兩部分構成。

土地(dì / de)取得成本爲(wéi / wèi)無償或有償取得劃撥土地(dì / de)使用權直接支出(chū)的(de)各項客觀費用。

土地(dì / de)開發費用是(shì)土地(dì / de)使用者爲(wéi / wèi)使土地(dì / de)達到(dào)一(yī / yì ／yí)定的(de)開發建設條件而(ér)投入的(de)各項客觀費用。主要(yào / yāo)包括宗地(dì / de)内外的(de)土地(dì / de)開發費用，如“五通一(yī / yì ／yí)平”費用或“七通一(yī / yì ／yí)平”費用。

3、劃撥土地(dì / de)使用權與出(chū)讓土地(dì / de)使用權有何差别？http://www.imcpv.com

答：1）土地(dì / de)取得方式及成本的(de)差别

劃撥土地(dì / de)使用者可能支付了(le／liǎo)全部、也(yě)可能隻支付了(le／liǎo)部分土地(dì / de)補償等土地(dì / de)取得費。出(chū)讓土地(dì / de)使用者除了(le／liǎo)要(yào / yāo)支付土地(dì / de)補償費、安置費等土地(dì / de)取得費外，還要(yào / yāo)支付國(guó)家作爲(wéi / wèi)國(guó)有土地(dì / de)所有者主體應該獲得的(de)土地(dì / de)收益，如完善出(chū)讓手續時(shí)補交的(de)地(dì / de)價款，公開出(chū)讓時(shí)，政府享有的(de)土地(dì / de)收益已包含在(zài)出(chū)讓價款中。

2）土地(dì / de)内涵及權能的(de)差别

出(chū)讓土地(dì / de)使用權具有較全面的(de)土地(dì / de)權能，包括土地(dì / de)占有權、土地(dì / de)使用權、土地(dì / de)收益權和(hé / huò)部分處分權。劃撥土地(dì / de)使用權所具有的(de)土地(dì / de)權能則不(bù)全面，隻包括土地(dì / de)占有權、土地(dì / de)使用權和(hé / huò)部分土地(dì / de)收益權及非常有限的(de)土地(dì / de)處分權。

3）土地(dì / de)使用權年期差異

出(chū)讓土地(dì / de)使用權有年期限制，其最高使用年限因出(chū)讓土地(dì / de)的(de)用途不(bù)同而(ér)不(bù)同，土地(dì / de)使用權出(chū)讓合同約定的(de)使用年期屆滿，若土地(dì / de)使用者未申請續期，或續期未獲得批準，土地(dì / de)使用權由國(guó)家無償收回。劃撥土地(dì / de)使用權一(yī / yì ／yí)般沒有明确年期限制，原則上(shàng)講，隻要(yào / yāo)土地(dì / de)不(bù)改變用途、不(bù)改變使用者、不(bù)參與經營活動，土地(dì / de)使用者可以(yǐ)無限期使用土地(dì / de)。但目前在(zài)一(yī / yì ／yí)些地(dì / de)方，供應劃撥土地(dì / de)使用權時(shí)也(yě)有明确年期限制，如粵東等地(dì / de)區。

4）土地(dì / de)價格差别

在(zài)同等條件下，劃撥土地(dì / de)使用權價格與出(chū)讓土地(dì / de)使用權價格是(shì)不(bù)一(yī / yì ／yí)樣的(de)。盡管劃撥土地(dì / de)使用權爲(wéi / wèi)無限年期，而(ér)出(chū)讓土地(dì / de)使用權爲(wéi / wèi)有限年期，但一(yī / yì ／yí)般情況下，條件相同或相近的(de)土地(dì / de)，出(chū)讓土地(dì / de)使用權價格要(yào / yāo)高于(yú)劃撥土地(dì / de)使用權價格。這(zhè)是(shì)因爲(wéi / wèi)，土地(dì / de)價格的(de)内在(zài)決定因素是(shì)其土地(dì / de)權能。劃撥土地(dì / de)使用權和(hé / huò)出(chū)讓土地(dì / de)使用權在(zài)土地(dì / de)的(de)占有權和(hé / huò)使用權方面基本沒有差别，但在(zài)收益權和(hé / huò)處置權方面，兩者存在(zài)很大(dà)差别；出(chū)讓土地(dì / de)使用權包含了(le／liǎo)比較完整的(de)收益權和(hé / huò)部分處置權，而(ér)劃撥土地(dì / de)使用權則僅包含了(le／liǎo)部分收益權(與國(guó)家共享收益權)和(hé / huò)非常有限的(de)土地(dì / de)處置權。

4、劃撥土地(dì / de)能否轉讓、出(chū)租、抵押？須滿足哪些條件？

答：根據《城鎮國(guó)有土地(dì / de)使用權出(chū)讓和(hé / huò)轉讓暫行條例》第四十五條，劃撥土地(dì / de)符合下列條件的(de)，經市、縣人(rén)民政府土地(dì / de)管理部門和(hé / huò)房産管理部門批準，其劃撥土地(dì / de)使用權和(hé / huò)地(dì / de)上(shàng)建築物、其他(tā)附着物所有權可以(yǐ)轉讓、出(chū)租、抵押：

（1）土地(dì / de)使用者爲(wéi / wèi)公司、企業、其他(tā)經濟組織和(hé / huò)個(gè)人(rén)；

（2）領有國(guó)有土地(dì / de)使用證；

（3）具有地(dì / de)上(shàng)建築物、其他(tā)附着物合法的(de)産權證明；

（4）依照土地(dì / de)使用權出(chū)讓的(de)規定簽訂土地(dì / de)使用權出(chū)讓合同，向當地(dì / de)市、縣人(rén)民政府補交土地(dì / de)使用權出(chū)讓金或者以(yǐ)轉讓、出(chū)租、抵押所獲效益抵交土地(dì / de)使用權出(chū)讓金。

根據《城市房地(dì / de)産管理法》第三十九條：以(yǐ)劃撥方式取得土地(dì / de)使用權的(de)，轉讓房地(dì / de)産時(shí)，應當按照國(guó)務院規定，報有批準權的(de)人(rén)民政府審批。有批準權的(de)人(rén)民政府準予轉讓的(de)，應當由受讓方辦理土地(dì / de)使用權出(chū)讓手續，并依照國(guó)家有關規定繳納土地(dì / de)使用權出(chū)讓金。

以(yǐ)劃撥方式取得土地(dì / de)使用權的(de)，轉讓房地(dì / de)産報批時(shí)，有批準權的(de)人(rén)民政府按照國(guó)務院規定決定可以(yǐ)不(bù)辦理土地(dì / de)使用權出(chū)讓手續的(de)，轉讓方應當按照國(guó)務院規定将轉讓房地(dì / de)産所獲收益中的(de)土地(dì / de)收益上(shàng)繳國(guó)家或者作其他(tā)處理。

根據《城市房地(dì / de)産管理法》第五十一(yī / yì ／yí)條：設定房地(dì / de)産抵押權的(de)土地(dì / de)使用權是(shì)以(yǐ)劃撥方式取得的(de)，依法拍賣該房地(dì / de)産後，應當從拍賣所得的(de)價款中繳納相當于(yú)應繳納的(de)土地(dì / de)使用權出(chū)讓金的(de)款額後，抵押權人(rén)方可優先受償。

根據《城市房地(dì / de)産管理法》第五十六條：以(yǐ)營利爲(wéi / wèi)目的(de)，房屋所有權人(rén)将以(yǐ)劃撥方式取得使用權的(de)國(guó)有土地(dì / de)上(shàng)建成的(de)房屋出(chū)租的(de)，應當将租金中所含土地(dì / de)收益上(shàng)繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務院規定。

因此，劃撥土地(dì / de)使用權的(de)轉讓、出(chū)租、抵押主要(yào / yāo)是(shì)針對其地(dì / de)上(shàng)建築和(hé / huò)其他(tā)附着物的(de)轉讓、出(chū)租、抵押行爲(wéi / wèi)，劃撥土地(dì / de)使用權轉讓、出(chū)租、抵押必須依法批準，必須繳納屬于(yú)土地(dì / de)所有者的(de)土地(dì / de)收益。

5、國(guó)有企業改制時(shí)，涉及劃撥土地(dì / de)的(de)，如何處置？

答：國(guó)有企業改革中，涉及劃撥國(guó)有建設用地(dì / de)使用權處置的(de)，根據企業改革的(de)不(bù)同形式和(hé / huò)具體情況，可分别采取保留劃撥國(guó)有建設用地(dì / de)使用權、國(guó)有土地(dì / de)出(chū)讓、國(guó)有土地(dì / de)租賃、國(guó)家以(yǐ)土地(dì / de)使用權作價出(chū)資（入股）或國(guó)有土地(dì / de)使用權授權經營等方式處置。

6、哪些土地(dì / de)可以(yǐ)劃撥方式取得？

答：根據國(guó)國(guó)土資源部令第9号《劃撥用地(dì / de)目錄》。

（二）評估技術路線和(hé / huò)評估方法應用問題

1、評估技術路線如何選擇？

答：劃撥土地(dì / de)使用權評估可以(yǐ)優先選用成本逼近法，另外再根據所評估宗地(dì / de)的(de)不(bù)同情況，選用收益還原法、市場比較法、剩餘法和(hé / huò)基準地(dì / de)價系數修正法進行直接評估。

在(zài)選用收益還原法、市場比較法、剩餘法和(hé / huò)基準地(dì / de)價系數修正法直接評估時(shí)，要(yào / yāo)注意分析相關參數如還原率、利潤率、租金、案例價格、相關成本、費用等與一(yī / yì ／yí)般出(chū)讓地(dì / de)的(de)差異，具體的(de)分析方法要(yào / yāo)通過市場調查，結合估價師或者機構的(de)經驗，并經過專家審定。

按照有關文件規定的(de)精神，在(zài)政府公布了(le／liǎo)土地(dì / de)增值收益的(de)區域，或經省級以(yǐ)上(shàng)土地(dì / de)估價行業協會（如中國(guó)土地(dì / de)估價師協會、廣東省不(bù)動産登記與估價專業人(rén)員協會等）組織專家進行科學論證，明确了(le／liǎo)土地(dì / de)增值收益率的(de)區域，可以(yǐ)用出(chū)讓土地(dì / de)使用權價格扣減政府享有的(de)土地(dì / de)增值收益得到(dào)劃撥土地(dì / de)使用權價格。

2、在(zài)評估思路和(hé / huò)方法上(shàng)，曆史劃撥地(dì / de)和(hé / huò)新供的(de)劃撥地(dì / de)有何不(bù)同？

答：在(zài)評估思路和(hé / huò)方法上(shàng)沒有不(bù)同，因爲(wéi / wèi)都是(shì)以(yǐ)估價期日估價對象所在(zài)區域的(de)正常取得成本作爲(wéi / wèi)計算依據。

3、評估方法選擇和(hé / huò)适用範圍問題？

答：1）成本逼近法

成本逼近法基本适用于(yú)所有類型劃撥土地(dì / de)使用權評估。

成本逼近法計算公式：

劃撥土地(dì / de)使用權價格=土地(dì / de)取得費+土地(dì / de)開發費+相關稅費+投資利息+投資利潤

2）收益還原法

收益還原法适用于(yú)有收益或潛在(zài)收益的(de)劃撥土地(dì / de)的(de)估價，如出(chū)租的(de)商業、金融、商務辦公、娛樂、餐飲、倉庫等劃撥用地(dì / de)評估。

收益還原法計算公式：

劃撥土地(dì / de)收益價格=(劃撥土地(dì / de)總收益-劃撥土地(dì / de)總費用-國(guó)家土地(dì / de)收益)/ 劃撥土地(dì / de)還原利率

3）市場比較法

市場比較法适用于(yú)市場上(shàng)有大(dà)量可比劃撥土地(dì / de)使用權的(de)交易案例。

4）剩餘法

在(zài)現行法律法規框架下，剩餘法一(yī / yì ／yí)般适合劃撥土地(dì / de)改變用途後作爲(wéi / wèi)居住用地(dì / de)（保障性住房）的(de)情況。

剩餘法公式：

劃撥土地(dì / de)使用權價格=預計開發完成後的(de)房地(dì / de)産總價值-開發成本-投資利息-合理開發利潤-相關稅費

5）基準地(dì / de)價系數修正法

基準地(dì / de)價系數修正法通常情況下不(bù)适宜直接評估劃撥土地(dì / de)使用權價格，但地(dì / de)方政府已頒布了(le／liǎo)劃撥土地(dì / de)使用權基準地(dì / de)價的(de)除外。

（三）成本逼近法中的(de)問題

1、土地(dì / de)取得費測算依據？答：以(yǐ)估價期日估價對象所在(zài)區域的(de)正常取得成本作爲(wéi / wèi)計算依據，即土地(dì / de)取得費是(shì)評估基準日的(de)公開市場成本價格，而(ér)非劃撥土地(dì / de)使用權原始取得時(shí)的(de)成本價格。【來(lái)自：評估師資訊公衆号】

2、新征農民集體土地(dì / de)的(de)土地(dì / de)取得費用如何确定？答：土地(dì / de)取得費用包括土地(dì / de)補償費、安置補助費、地(dì / de)上(shàng)附着物賠償費、青苗補助費等相關費用。

3、城區國(guó)有土地(dì / de)的(de)土地(dì / de)取得費用如何确定？答：可以(yǐ)根據待估宗地(dì / de)具體情況，參照同區域、同用途、相同規劃條件下的(de)征收案例，或選擇用于(yú)基礎設施建設等爲(wéi / wèi)公共利益需要(yào / yāo)實施的(de)國(guó)有土地(dì / de)上(shàng)房屋征收案例測算取得成本，并對案例取得費中包含的(de)非常規成本進行充分的(de)分析和(hé / huò)剔除；亦可參考政府儲備土地(dì / de)的(de)取得成本以(yǐ)及估價師經過充分讨論、分析和(hé / huò)論

證認爲(wéi / wèi)合理的(de)方法測算取得成本。建議估價機構間建立就(jiù)合理确定具體個(gè)案的(de)土地(dì / de)取得費進行定期研讨的(de)交流機制。

4、土地(dì / de)的(de)開發費如何确定？

答：以(yǐ)估價期日估價對象所在(zài)區域的(de)正常開發成本作爲(wéi / wèi)計算依據，即土地(dì / de)開發費是(shì)評估基準日的(de)公開市場費用，而(ér)非劃撥土地(dì / de)使用權原始開發的(de)個(gè)别費用。對于(yú)城區土地(dì / de)，多數情況下，宗地(dì / de)外基礎設施開發費用已包含在(zài)土地(dì / de)取得費中。

5、是(shì)否需要(yào / yāo)測算劃撥土地(dì / de)增值收益？是(shì)否需要(yào / yāo)進行年期修正？

答：不(bù)需要(yào / yāo)測算劃撥土地(dì / de)增值收益。土地(dì / de)取得費用和(hé / huò)土地(dì / de)開發費是(shì)評估基準日的(de)公開市場費用，土地(dì / de)使用者對該土地(dì / de)進行的(de)長期資金投入和(hé / huò)管理這(zhè)部分增值收益已在(zài)評估價格中體現。

根據待估宗地(dì / de)是(shì)否有年期限制決定是(shì)否需要(yào / yāo)進行年期修正。

6、土地(dì / de)開發利潤率如何确定？

答：土地(dì / de)開發利潤率可以(yǐ)參考一(yī / yì ／yí)級市場的(de)土地(dì / de)開發利潤率或者房地(dì / de)産開發中的(de)土地(dì / de)開發利潤率确定，同時(shí)應考慮其差異（土地(dì / de)一(yī / yì ／yí)級市場開發利潤含有國(guó)家作爲(wéi / wèi)土地(dì / de)所有權人(rén)應享有的(de)土地(dì / de)增值收益）；此外，土地(dì / de)開發利潤率的(de)确定應考慮不(bù)同用途劃撥用地(dì / de)的(de)差異。

7、利息如何确定？

答：利息的(de)計息期可參考同類用地(dì / de)平均開發周期确定，利率按照同期貸款市場利率确定。

8、土地(dì / de)取得成本和(hé / huò)開發成本是(shì)否需要(yào / yāo)進行區位條件修正、個(gè)别因素修正？答：可以(yǐ)根據待估宗地(dì / de)的(de)所處區域具體情況和(hé / huò)開發強度的(de)差異進行區位條件修正、個(gè)别因素修正。 9、公共配套設施和(hé / huò)基礎設施用地(dì / de)是(shì)否計算開發利潤？答：應該計算開發利潤。

（四）收益法中的(de)問題

1、劃撥土地(dì / de)純收益如何确定？

答：根據待估宗地(dì / de)同一(yī / yì ／yí)供地(dì / de)圈内或類似區域内收集不(bù)少于(yú)三個(gè)與劃撥土地(dì / de)使用權收益相似的(de)真實案例，通過市場比較法測算劃撥用地(dì / de)房地(dì / de)出(chū)租的(de)平均租金水平，确定待估宗地(dì / de)的(de)客觀收益，從中扣除相關成本費用得到(dào)房地(dì / de)純收益，從房地(dì / de)純收益中剝離房屋純收益得到(dào)土地(dì / de)年純收益，再扣除劃撥土地(dì / de)應上(shàng)繳的(de)國(guó)家土地(dì / de)收益，得到(dào)劃撥土地(dì / de)年純收益。

2、是(shì)否應扣除國(guó)家土地(dì / de)收益？如何确定？

答：劃撥用地(dì / de)純收益測算應該扣除國(guó)家土地(dì / de)收益。根據《城市房地(dì / de)産管理法》第五十六條：以(yǐ)營利爲(wéi / wèi)

目的(de)，房屋所有權人(rén)将以(yǐ)劃撥方式取得使用權的(de)國(guó)有土地(dì / de)上(shàng)建成的(de)房屋出(chū)租的(de)，應當将租金中所含土地(dì / de)收益上(shàng)繳國(guó)家。

年租金标準可通過收集以(yǐ)下活動的(de)租金資料确定：

1）以(yǐ)劃撥土地(dì / de)使用權作爲(wéi / wèi)聯營條件和(hé / huò)因出(chū)租地(dì / de)上(shàng)建築物而(ér)涉及土地(dì / de)使用權出(chū)租的(de)；

2）臨時(shí)改變原國(guó)有劃撥土地(dì / de)用途，用于(yú)商業、金融、商務辦公、娛樂、服務、旅遊、餐飲、停車場等經營性活動的(de)；

3）因企業改制、房産交易等原因已辦理出(chū)讓、租賃、作價出(chū)資、授權經營手續的(de)工業類用地(dì / de)，臨時(shí)改變用途用于(yú)商業、金融、商務辦公、娛樂、服務、旅遊、餐飲、停車場等經營性活動的(de)。

廣州劃撥土地(dì / de)使用權年租金标準已于(yú)2014年上(shàng)半年廢止，但該文件實施多年，對廣州市劃撥地(dì / de)使用産生過重大(dà)影響，可以(yǐ)在(zài)評估中參照該年租金标準結合估價基準日市場情況确定使用劃撥地(dì / de)應上(shàng)繳國(guó)家的(de)土地(dì / de)收益。

3、土地(dì / de)還原利率如何确定？與出(chū)讓評估土地(dì / de)還原利率的(de)關系和(hé / huò)差别？

答：求取劃撥土地(dì / de)還原利率的(de)方法有以(yǐ)下幾種：

1）累加法。将土地(dì / de)還原利率視爲(wéi / wèi)包含無風險報酬率和(hé / huò)風險報酬率兩大(dà)部分，然後分别求出(chū)每一(yī / yì ／yí)部分，再将它們相加得到(dào)報酬率的(de)方法。無風險報酬率可選用銀行存款利率或國(guó)債利率确定，風險報酬率是(shì)指承擔額外的(de)風險所要(yào / yāo)求的(de)補充，即超過無風險報酬率以(yǐ)上(shàng)部分的(de)報酬率，具體是(shì)對估價對象自身及其所在(zài)的(de)區域、行業、市場等所存在(zài)的(de)風險的(de)補償。

2）租價比法。以(yǐ)劃撥土地(dì / de)交易的(de)客觀土地(dì / de)租金或土地(dì / de)純收益與其價格的(de)比率的(de)均值作爲(wéi / wèi)土地(dì / de)還原利率。

3）收益率排序插入法，首先調查、收集估價對象所在(zài)地(dì / de)區的(de)土地(dì / de)投資、相關投資及其報酬率和(hé / huò)風險程度的(de)資料，然後将所收集的(de)不(bù)同類型投資的(de)報酬率按從低到(dào)高的(de)順序排序；最後将估價對象與這(zhè)些類型投資的(de)風險程度進行分析比較采用内插法進行插值計算。

4）出(chū)讓土地(dì / de)還原利率調整法，即當出(chū)讓土地(dì / de)還原利率比較容易取得時(shí)，可在(zài)取得的(de)出(chū)讓土地(dì / de)還原利率基礎上(shàng)調整計算劃撥土地(dì / de)還原利率。

在(zài)選用一(yī / yì ／yí)種或幾種方法确定還原利率時(shí)，必須要(yào / yāo)合理分析完全出(chū)讓土地(dì / de)使用權和(hé / huò)劃撥土地(dì / de)使用權在(zài)土地(dì / de)權利在(zài)流通變現上(shàng)的(de)區别和(hé / huò)差異，考慮銀行定期存款利率、租賃（投資）房地(dì / de)産的(de)風險性、投資的(de)房地(dì / de)産的(de)增值潛力分析以(yǐ)及完全出(chū)讓土地(dì / de)使用權和(hé / huò)劃撥土地(dì / de)使用權在(zài)管理上(shàng)的(de)難易程度，最終綜合評定還原劃撥土地(dì / de)使用權的(de)資本化利率。

由于(yú)劃撥土地(dì / de)使用權的(de)權能受到(dào)一(yī / yì ／yí)定限制，其交易受限，故變現風險遠大(dà)于(yú)出(chū)讓土地(dì / de)使用權，也(yě)就(jiù)是(shì)劃撥土地(dì / de)取得收益的(de)風險比出(chū)讓土地(dì / de)要(yào / yāo)大(dà)，因此在(zài)具體測算時(shí)，劃撥土地(dì / de)還原利率的(de)選取一(yī / yì ／yí)般應高于(yú)同樣市場條件下的(de)出(chū)讓土地(dì / de)的(de)還原利率。

4、折舊費用是(shì)否需當作費用扣除？

答：如果按照無限年期測算，扣除折舊費用；如果按照有限年測算，不(bù)再扣除折舊費。

5、總費用中的(de)稅費包括那些？

答：主要(yào / yāo)包括房産稅、城鎮土地(dì / de)使用稅、營業稅、城市維護建築稅、教育附加費、印花稅等。

（五）剩餘法中的(de)問題

1、開發價值如何确定？

答：開發價值應采用開發完成後的(de)劃撥土地(dì / de)上(shàng)的(de)房地(dì / de)産總價值。建議參照廣州經濟适用房的(de)價格，也(yě)可按照收益法測算劃撥用地(dì / de)價格思路測算開發價值。

劃撥土地(dì / de)上(shàng)的(de)房地(dì / de)産售價時(shí)點可參照“國(guó)土資廳發[2013]20号文”規定，即售價取估價期日市場同類不(bù)動産正常價格水平，不(bù)采用估算的(de)開發完成的(de)售價。

2、開發周期如何确定？

答：參照“國(guó)土資廳發[2013]20号文”，項目開發周期一(yī / yì ／yí)般不(bù)超過３年。

3、土地(dì / de)開發成本如何确定？

答：開發成本可參照經濟适用房開發成本，也(yě)可在(zài)取正常市場成本的(de)情況下考慮政府優惠因素進行修正。

4、開發利潤率如何确定？

答：開發利潤率可參考經濟适用房開發的(de)平均利潤率，也(yě)可參照普通商品房平均開發利潤并進行适當修正。

（六）市場比較法中的(de)問題

1、交易案例如何選取？

答：目前劃撥土地(dì / de)使用權價格存在(zài)的(de)主要(yào / yāo)方式有以(yǐ)下幾種，在(zài)選取劃撥土地(dì / de)交易案例時(shí)可以(yǐ)選用這(zhè)些價格類型的(de)土地(dì / de)交易案例。

A）符合政策規定的(de)産業和(hé / huò)公益事業土地(dì / de)劃撥；

B）城市劃撥土地(dì / de)使用權收購儲備；

C）房地(dì / de)産(土地(dì / de))拆遷補償；

D）劃撥土地(dì / de)授權經營；

E）補交出(chū)讓金使其轉化爲(wéi / wèi)出(chū)讓土地(dì / de)；

F）出(chū)租劃撥土地(dì / de)使用權；

G）劃撥土地(dì / de)使用權作價出(chū)資入股等。

2、交易案例如何修正？答：參照“國(guó)土資廳發[2013]20号文”規定：

（1）各比較案例修正後的(de)比準價格相差不(bù)能超過40%。即（高比準價格一(yī / yì ／yí)低比準價格》／低比準價格≤40%，對超過40%的(de)，應另選案例予以(yǐ)替換。案例不(bù)足無法替換的(de)，應對各案例進行可比性分折，并作爲(wéi / wèi)确定取值權重考慮因素之(zhī)一(yī / yì ／yí)。

（2）各比較案例的(de)修正幅度不(bù)能超過30%，即：（案例修正後的(de)比準價格一(yī / yì ／yí)案例價格）／案例價格≤30%。

（七）劃撥地(dì / de)現狀評估無法滿足兩種評估方法的(de)，如何處理？

答：原則上(shàng)，劃撥地(dì / de)評估要(yào / yāo)采用兩種方法進行測算，但确因劃撥地(dì / de)交易案例過少、地(dì / de)方未頒布劃撥地(dì / de)基準地(dì / de)價、未公布科學論證的(de)土地(dì / de)增值收益等情況下，無法選擇兩種方法評估的(de)，在(zài)報經省級以(yǐ)上(shàng)土地(dì / de)估價行業協會專家論證後可采用成本逼近法一(yī / yì ／yí)種方法，但須在(zài)報告中詳細說(shuō)明具體理由并附具專家論證材料。

摘自：《關于(yú)會員申請廣州市國(guó)有建設用地(dì / de)使用權地(dì / de)價評估技術援助的(de)複函》（粵土協函[2014]第28号）